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収益情報

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6.リスクを理解する

・不動産投資とはミドルリスク・ミドルリターンである。
 まずこの章ではリスクを理解して、そのリスクにどう立ち向かい減らしていくのかについて学習しましょう。

①空室リスク
 空室が多く出て家賃収入が当初の予定通りに入らないと収益性が落ちて、最悪ローンの支払いが不能に陥るケースもあります。

→空室リスクを減らすにはどうすればよいか?
 まず、入居需要の旺盛な物件を選択し、常に入居者の需要を先読みしていくことが重要と考えられます。 それにはまず、よいパートナーが必要です。不動産投資のことを熟知した不動産業者と入居客付けをいかに行うのが適切なのかを相談し、それを実行していくことが必要です。優秀な不動産業者は満室経営のノウハウを沢山もっているものです。

②家賃の滞納リスク
 せっかく満室が続いても家賃の滞納があれば上記と同じことです。滞納リスクを減らすには滞納保証をつけることをお奨めします。 不動産業者によっては入居中の滞納を立て替えてくれるサービスがあります。家賃収入の1%程度の保証料が必要ですが、大変安心感の大きいシステムです。

③金利上昇リスク
 金利が上昇すると支払い金利が増えるので支払いが増え、ローン支払いが不能に陥る可能性があります。金利上昇リスクはさけられない問題なので、金利が増えても支払いに支障をきたさないように資金計画を立てる必要があります。
 当社でお奨めしている収益物件は表面利回りが12~15%の物件なので、15年~20年の返済期間のローンですと7~8%に金利が上昇してもローンの支払いに支障をきたさないと思います。無理のない支払い計画を綿密に練ることが重要です。これも、優秀なパートナーを見つけて一緒に資金計画を練ることが必要不可欠です。

④建物劣化のリスク
 建物が劣化して建物がスラム化する可能性があります。建物の劣化は避けられない事実です。どういう風に回避したらいいか学びましょう。
  まず、修繕計画を綿密に立てます。15年に一度くらいのペースで大規模修繕をすることが必要です。 ざっと家賃収入の10%程度を毎月修繕積立金として積み立てて、積み上がった時点で修繕をするといいでしょう。 大規模修繕を行うと見違えるようにきれいになります。


⑤家賃下落のリスク
 物件が古くなったり、周辺環境に変化があると、現状の賃料が維持できず、賃料の値下げを余儀なくされ、ローン返済をカバーできなくなる可能性があります。


⑥出口リスク
一定期間保有した後、売却段階でローン残高が売却価格を上回っている可能性があります。その場合、ローンを返済するための追加資金が必要となります。
    回避する方法としては、立地がよく、建物劣化のスピードの緩やかな物件を購入することがあります。

13.利回りとは?

・投資額に対していくらの収入が得られるのかということです。

  一般的によく使われる表面利回りとは、家賃収入+共益費収入+駐車場収入等総収入の年収を物件の購入価格で割ったものです。例えば家賃収入などが合計年間1200万円の入るマンションがあるとします。その物件を1億2千万円で購入するとすれば、この物件は表面利回り10%ということです。しかし、不動産投資はさまざまな経費がかかりますので、それを織り込んで計算しなければ実態にそぐわない投資になってしまいます。そのようなことを考えて計算を出したものが実質利回りというものです。年間の収入家賃から管理費や掃除代や共用部分の電気代や水道代、固定資産税などの諸費用をひきます。それを物件購入価格+諸費用 (仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など)で割ったものが実質利回りです。これで判断することが重要です。一般的には岡山・倉敷などの中堅の地方都市で表面利回りが約12~13%の物件がよく売れています。 これを実質利回りで置き直すと8~9%になります。首都圏では表面利回り約6~8%、大阪・名古屋圏で表面9~12%くらいです。大都市になるほどプレミアムバリューが付くため、利回りが低くても売れているという傾向があります。

16.住宅保険って何?

 リスクを理解するの章でも述べたように不動産投資のリスクとして建物の劣化があげられますが、火災は一瞬にして建物が滅失してしまうケースです。また、東南海地震などの発生する可能性もありますのでリスク回避のためにぜひ加入すべきです。

17. 敷金について

 敷金については、賃借人からの預かり金ですので解約時には賃借人に返還しなければなりません。従って売買代金決済時に売り主から買い主に移管する場合が大半ですが、場合によっては敷金の負担は購入者が行うという特約が付く場合がありますので事前に協議することが必要です。

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