こんにちは。 ログインしてください。 会員登録はこちら

収益情報

[9件中1 - 9件目を表示]

1.物件の選び方について

物件を選ぶ際の注意点を列挙します。 ①立地条件
 収益物件はこれに尽きるでしょう。立地のよい場所はやはり入居需要が旺盛で、空室率が少ない要因の第一条件です。

②建物の差別化
 建物の差別化ができている事は入居率を高く維持できる要因です。デザイナー系の物件や輸入住宅系のような物件は少ないので、 古い物件を購入してリニューアルするのも一つの手段です。

4.固定資産税評価額とは

・固定資産税評価額とは、市町村の税務課(東京都23区では都税事務所)にある固定資産課税台帳に登録してある土地や建物の評価額のことです。

(1)固定資産税評価額は、次のような税金を計算するときに使います。

  (a) 固定資産税や都市計画税の税額
  (b) 不動産取得税や登録免許税の税額
  (c) 相続税や贈与税を計算するときの土地や建物の評価額

(2) 評価額はどう決まるか

 固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。 評価額は、土地については時価の60~70%(公示価格の70%)、建物については建築費の50~70%ぐらいです。 評価額は原則として3年ごとに見直し、評価替えが行われます。3で割る事の出来る年、すなわち平成15年は評価替えの年です。土地については、地価の動きにより評価額を変更しますから、最近の地価の下落を受けて、平成12年の評価替えでは多くの地域で評価額が引下げられました(ただし、前回の評価替え時の負担調整との関係で、必ずしも、固定資産税が減少するとは限りません)。建物については、評価替えがあっても前の評価額のまま据置かれるのが普通でしたが、最近は少し減額される場合もあります。評価額を登録した固定資産課税台帳は、通常、毎年3月1日から3月20日までの間縦覧することができます。 台帳を見て評価額に納得できないときは、通常、3月1日から3月31日までの間に審査の申し出をすることができます。 この期間に審査の申し出がなければ、台帳の評価額どおりで確定します。

5.諸費用について

・収益物件を購入したら諸費用はどんな費用がいくらかかるのかご説明します。 例)  固定資産税評価額が 土地30,000,000円  建物50,000,000円の物件を、土地建物合計で 100,000,000円で購入した場合:

①登録免許税
  -いわゆる登記費用と言われるものでこれは国税です。税額は購入される物件の固定資産税評価額の1%がかかります。  (30,000,000+50,000,000)×1%=800,000円 となります。これは取引の時に現金で必要です。

  登記費用といえば、上記の税金の他に司法書士の登記報酬が必要になります。だいたい50,000円~100,000円くらいです。 購入資金を金融機関で借り入れる場合は上記に抵当権設定費用が追加されます。これは設定額の0.4%です。

②仲介手数料
   -これは物件の購入代金の3%+60,000円です。今回のケースでは、
  100,000,000円×3%+60,000円=3,060,000円 に消費税が必要です。

③不動産取得税
   -これは県税で購入後約4ヶ月位で振興局より請求がきます。住居系の物件で固定資産税評価額の3%です。
 ( ただし、現在は特例として土地の評価額を1/2として計算します。)今回のケースでは、
  (30,000,000円÷2+50,000,000円)×3%=1,950,000円が 物件購入後約4ヶ月後に必要となります。

8.物件の管理は行き届いているか

・定期的に清掃が行われているか?自転車置き場はどんな具合か?など視覚的にわかりやすいのでよく見ておきましょう。 管理人さんがいれば話をしてみるのもひとつの方法です。

10.設備

 エアコン・換気扇・流し台・ガスコンロ・給湯器・照明等が、正常に作動するか、確かめておきましょう。
 また、電気・ガスは閉栓されていることが多いので、入居後修理してもらえるか、しっかりと確かめましょう。 紙に書いて営業マンに渡しておけばより確実です。

11.周辺環境

 病院・スーパー等生活に必要な施設はあるか?また周辺の交通量は? 駅までの距離は?など不動産会社の担当者にどんどん尋ねましょう。
 車で見学にいくなら、行きたい場所によってもらっても いいでしょう。たぶん、気持ちよく応じてくれるはずです。

12.予算を決める ・自己資金はいくらくらい必要か?

・一般的には毎月のローンの支払い額が家賃総収入金額の半分程度が理想とされています。
 無理のないプランをたてましょう。

 建築後年数が経過している物件で長期のローンを組むのは、危険でかつメリットも少なくなってしまいますので、築年数+ローンを組む年数の合計は30年以内におさめるのが理想とされています。例えば建築後15年の物件であれば、15年以内のローンで完済することが求められます。 それから自己資金は物件総額の2割+諸費用が現金で必要になりますので、だいたい3割くらいを目安にご用意いただくと計画が立てやすくなります。

ただ、自己資金を3割用意するのは理想ですが、現実はそんな人は少ないと思います。今 金融機関でも、不動産投資を応援するローン商品がたくさん出ていますから、不動産会社でご相談の上紹介してもらうのが得策です。また、ファイナンスに強い不動産会社を選ぶことも不動産投資では大変重要なことなのです。

14.不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ

--------------------------------------------------------------------------------

・不動産会社にも、得手・不得手があります。まず、不動産投資を円滑に遂行できる業者を選ぶべきです。たいていの場合が不動産業者選びで事業の成否が決まる、と言っても過言ではありません。

不動産投資が得意な業者かどうかの判断のポイントは、

①不動産情報誌・ネットで売り物件を沢山扱っているかどうかチェックする。

②沢山扱っている業者であれば連絡して、この用語集の中の項目にあるような質問をしてみる。
  →得意な業者であれば的確で明快な答えがすぐに返ってくるはず。大切な財産を預けるわけですからしっかりチェックしてください。

③客付け業務・管理業務が得意である。
  →不動産投資は客付けと管理が命である。このことを肝に命ずるべきです。管理部門や客付け部門を持たない不動産会社にありがちのなが、購入する時の売買仲介手数料欲しさに、購入してもとうていうまく回らない物件を斡旋して、後でトラブルになっても知らん顔をする業者です。その点管理部門を自社でかかえている業者は比較的良心的な会社多いように思います(一慨には言えませんので注意が必要です)。 まず、管理会社と賃貸仲介部門をかかえている会社は市場の動向(賃貸で売れ筋はどのような商品なのか)というマーケットリサーチが しっかりできている会社が多い。ただしあくまでもそのような傾向があるということですので、そのように判断してください。

④購入してもあきらかにお客さまにメリットのない物件をしつこく勧める業者は注意が必要です。
  →末永く腰をすえておつきあいできる業者から物件を購入すべきです。購入時にお客様が支払う仲介手数料は物件価格の一律3%ですから、信頼の置ける業者を買いの代理でつけて、その業者を通して購入するというスタンスをとれば間違いないでしょう。 そうすれば変な物件をつかまされることはありません。
業者選びは重要です。くれぐれも慎重によく選択してください。
希望の物件を雑誌やネットで見つけたときも直接その会社に電話するのではなくて、まず、信頼できる業者さんにその物件の広告を渡してそれから吟味することをお勧めします。業界のルールで広告を見てその会社に電話をして記名を取られた場合あとから自分の信頼する業者を入れると言っても取り合ってもらえないケースがあるのです。くれぐれも、自分のお付き合いのある不動産会社を通して連絡することをお勧めします。
⑤ファイナンス能力にたけている。
  →もう一つ重要なのは購入する不動産会社の金融機関における信用力が不動産投資に関しては生死を分ける場面が非常に多いのです。どういうことかというと、不動産会社の信用力によって銀行に対応に随分差があるということです。そして、そのような不動産会社なら、どこの銀行が今金利が安くて貸したがっていてどこの銀行は今投資用不動産に対してシビアな状況なのか刻々と状況が変化するその波を察知しているのです。ですから 不動産投資の成否を分けるのは信用のおける不動産会社を選ぶことが非常に重要なことなのです。

15.物件を見る

・しっかり見学してください。ポイントは間取り図面等と現地を照らし合わせながらじっくりと見比べることです。

・賃貸中の部屋は原則として中を見学できませんから、想像力を働かせて観察することが必要です。外観のひび割れや塗装の劣化などを しっかりチェックしてください。基本的には補修可能な場合が大半ですので、表面部分が相当痛んでいても塗装すれば見違えるくらいきれいになるものです。肝心なことは建物の躯体(くたい)部分に損傷がないかということです。

・立地をしっかりチェックしてください。コンビニ・喫茶・スーパなど生活必需な施設がどの位置にあるのか、自分がそこに住みたいかどうかに置き換えてチェックをしてください。

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20