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収益情報

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3.レバレッジ効果とは

 不動産投資といっても、自己資金だけで行われることは稀ではないでしょうか?多くの投資家は自己資金だけで不動産を購入するわけではありません。 ほとんどの場合、借入金との併用によってより大きな投資を行い収益の拡大を目指すことが行われています。その目的は従来からの実物不動産投資と同じようにレバレッジ効果を求めることに他なりません。レバレッジとは“てこ”のことです。みなさんも小学校のとき、下の図のような『てこの原理』を使って重い物を動かしたことがあるでしょう?その時、どういう感想を持ちましたか?きっと「意外と簡単に動いた」「ぜんぜん力をかけずに動かせた」と思われたのではないかと思います。
 金融の世界でも「てこの原理」(レバレッジ効果)を利用することで、実際にかける力(自己資金)以上の効果を引き出し、より大きな収益を得ることができます。当然、てこを利用できるだけの下に押し出す力が出せること、つまり投資物件の利回りより借入金の金利が低く、収益が挙げられるようになっていることが絶対条件になります。その点を間違えなければ、「レバレッジ効果」により実際の利回り以上の収益を得ることができます。
以下わかりやすく説明します。↓
例えば貴方が宝くじに当選して1億円手に入れたと仮定します。現金 1億円で10%の利回りの不動産を購入した場合
①1億円を10%の不動産投資で運用した場合
1億×10%=1,000万円/年間家賃収入
②1億円を自己資金として4億円を金利3%で借りて5億円で10%の利回りの不動産を購入した場合
借入金の返済期限は20年とする。
1億円―自己資金
4億円―20年返済で3%の金利で調達
5億×10%=5,000万円/年間家賃収入
借り入れした4億円の返済を20年で元利均等払いすると年間2,660万円の返済になる。
5,000万円―2,660万円=2,340万円
自己資金に1億円に対する利回りは2,340万円÷1億円=23.40%になる。
そして20年で借入金を全額返済することができる、20年後の不動産の価格は予測不能だが、仮に土地建物の物価上昇額と建物の減価額が同じだとすると5億円で売却できることになる。そう仮定すると20年後5億円の物件が自分の所有になる。
① と②を比較検討してみればよく分かるのだが
①の場合は20年間で総額1, 000万円×20年+1億円=3億円 を手に入れた計算になる。
 一方②の場合は20年間で総額2, 340万円×20年間+5億円=9億6,800万円を手に入れたことになる。もともと同じ資産でも投資手法によってこれだけの差がでるのです。これがレバレッジ効果なのです。

7.節税効果とは?

 投資用不動産を購入して賃貸経営を行う場合、1年間の賃料収入から必要経費(管理手数料や建物の修繕費、減価償却費、火災保険料、固定資産税、 ローンの利子など)を差し引いた金額が「不動産所得」となります。この不動産所得は購入してすぐの場合ほど、また新築マンションほど、 減価償却の償却率やローンの利子額が大きいために税務上は赤字となるのが一般的です。 (※尚、当然ですが、売上が経費を上回って黒字の場合には減税にはなりません。)そしてこの赤字分(損失額)は、「損益通算」で給与などのほかの所得から差引くことができます。つまり損益通算で年収の総額が抑えられることにより、所得税や(翌年の)住民税の税額が軽減されるなどのメリットが出てくるわけです。

9.物件のタイプについて

①住居
Ⅰ)住居の中でもワンルームや1K、1LDKの単身者が入居するタイプ
  一般的にはこのタイプは契約期間が平均して短い物件が多いようです。 が、一番利回りのいい物件がこのタイプです。立地のよい物件であれば駐車場はそんなに多く用意できなくても大丈夫です。ゆっくり見学しましょう。
②住居
Ⅱ)住居の中でも2DK 3DK 3LDKのファミリーが入居するタイプ
 一般的に契約期間が長く安定して収益を得ることができると考えられて
います。このタイプは敷地内に駐車場を確保する必要があるため、
一般的に利回りが少し低めになることが考えられます。
③オフィス
 投資用の不動産の中でも、上級者向けと考えられているタイプです。
契約期間が長く安定した収益を得ることがで可能ですが、募集業務・
管理業務に専門的な知識が必要で運営にノウハウが必要な物件です。
④店舗
店舗物件は立地に大きく左右されるタイプの投資不動産です。
好立地であれば長期に安定した収入を得ることができますし、もし退去しても
すぐに借り手がつくことと、入居中の管理も比較的簡単な為、メリットが享受しやすいタイプです、しかし、立地が絶対条件なので購入時に精査して購入する必要があります。
あと、入居募集の時に店子さんの与信をしっかりチェックすることが重要です。
⑤コインパーキング
土地があれば、安価に機械をリースすることで簡単に運営できるのがコインパーキングです、メリットはつぶしがきくこと、業態転換がしやすく、その場所にマンションを建設するとか、オフィスビルを建設するとか、簡単に業態転換ができることが最大のメリットです。
それから、投資の対象が土地なので価格が減価しにくいこともメリットです、ただ気をつけなければいけないことは、経営状況が立地に左右されやすいので立地の選定は最も気を遣わなければならないことです。
立地の良し悪しが、成否を決するのです。あと、24時間対応していただける
管理業者の選定も重要なポイントです。デメリットとしては融資が受けにくいことが挙げられます。上級者向けの投資不動産といえるでしょう。

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